最透明的房地产数据掌控美国房产上涨周期

未知 2019-01-27 18:53

  1月15日,“海外掘金大讲堂”分享主题:最透明的房地产数据,掌控美国房产上涨周期

  主讲人:曲文博,美信美房首席研究员,外交学院国际经济学硕士,AFP国际注册金融理财师,资深海外房产研究员。

  今天我的讲座内容分为四部分,美国房产优势、税费、美国房产投资误区,最后再给大家讲解一下选择怎样的机构来投资。

  美国是全球各大经济体中唯一一个现在在做紧缩政策,也就是减少印钞和货币流通量的国家。包括现在的加息和缩表都是在减少美元流动性。而中国是和美国做反向操作,就在去年年底,我们出了TMLF定向中期借贷便利,之后是定向降准,一直到今年年初的这个全面降准,是和美国恰恰反向的一个操作。

  中国去年上半年还是在宣传降杠杆。因为地方政府债务过高、房地产企业的债务率过高,就会出现很大泡沫。但是通过降了半年的杠杆,发现中国的消费指数、投资指数都降到2008年金融危机以来最低点,甚至有些指标已经比金融危机的时候还要低。

  所以今年年初的时候就转变了方向,从去杠杆转变到保增长。今年很有可能是中国还要继续扩大流动性的一年。所以,人民币今年承受的汇率压力会可能越来越大。短期看人民币汇率取决于中国短期货币政策和财政政策,以及美国的加息节奏。

  但是从中长期来看,需要看中国GDP总量和中国货币流通量M2的比值。中国GDP总量12.2万亿美元,m2的总量已经超过180万亿人民币,大概折合将近27万亿美元。也就是说,中国印两块多钱才能生产一块钱的东西。而相比较美国的GDP总量呢?今年已经突破二十万亿美元,但美国的M2总量只有十四万亿,美国差不多印七毛五就可以生产一美元东西。

  而且美元是全球流通。这个钱就算印多了,也可以把美元分散到全球各地交易石油,交易黄金,交易各种大宗商品。但人民币却不能直接结算,所以人民币只能就是在国内循环。所以国内一定会找一个很大的蓄水池,把多印出来的人民币存在里面,这个蓄水池就是中国的房地产。

  非常有的意思是,中国的M2货币流通量可以买下全世界。2016年的时候,中国的m2总量可以买下整个美国加日本的所有的GDP。2018年中国可以买下美国加所有欧盟国家的GDP总量。如果人民币继续保持现有的汇率,然后按照现在每年百分之八到十的M2增速这么印钱的话,在十年以后,中国的流通货币都可以把全世界的GDP全买下来。

  所以这个就是不合理的,所以未来中国的印钞速度,一定会慢下来。但如果停止下来,代表中国的房地产泡沫就会被挤破。另外一点,我说。中国的不合理就是中国的房价。

  这个图是当时1989年藤子不二雄画的漫画——大雄与日本诞生,这部漫画讲的就是当时大雄还有胖虎他们在日本生活压力很大,天天上学,考试考不好,还要上课外班。然后大熊就跟多啦A梦说,拿时光机把我们放回到五千年前的日本,让我们重新去开发,日本要建立一个美好的国家。然后他们坐着时光机回到五千年前。

  第一件事就是圈地,拿长矛画,这块地是我的,那片地是他的,这就反应了当时日本的房地产状态。当时是日本房价的历史最高峰,一个东京可以买下美国所有的房子,整个日本可以买下四个美国。上个月潘石屹讲了一个中国房地产数据,现在中国房地产的市值总额大概四百五十万亿人民币,相当于美国加欧洲加日本这三个地方所有的房子的总市值。

  所以现在中国的房价是不合理的。再加上中国现在面临出生率远低于人口代际更替水平,未来中国的人会越来越少,房子会越来越多,至少房子是会保持现有的数量。所以人越少以后空置房越来越多,现在是把国内房子做一个变现,去投资一些海外资产的非常好的时机。也有可能这个机不会太长,就是未来两三年。

  这个表是全世界房价排名前十一位的城市,其中有五个都是中国城市,香港,北京,上海,深圳,还有广州。当然排第一位的委内瑞拉的加拉加斯是因为恶性通货膨胀,这货币贬值96%,通货膨胀率达到了百分之一百三十万。相当于一万三千块钱,只能买一块钱的东西。

  正常发展的城市里前十位就有五个是中国城市。我们看到很多不合理的数据,比如说房价收入比,像北京,需要不吃不喝,拿平均收入的人工作44.34年才能在北京买一套均价房。即便是广州也需要二十三年。

  我们看第四数列的租金回报率,你的房子需要出租多少年才能回本。北京需要70年,上海需要62年,深圳需要73年。

  我们再看房价排名,最后这些城市全都是美国城市,包括一些大城市像达拉斯,休斯顿,拉斯维加斯。基本上在这些城市,平均家庭收入两年多就可以买一个均价房。休斯顿平均需要2.3年,休斯顿平均家庭收入大概就是不到六万美元,平均房价也就十几万美元。租金回报用6.97年就可以回本。这是毛租金,这些城市都有房产税的。

  即便美国的房子如此便宜,美国房屋持有率只有65%左右,依然是有35%的人会选择去租房而不买房。这个就是完全供需平衡状态,靠市场需求来引导房子的价格和买卖。

  但是中国即便房价这么贵,房屋自有率超过90%,也是因为在过去二十年中国GDP和m2增速最快的阶段,能够赶上这些增速的就只有中国的房价啊。即便中国物价涨了很多,但是和M2增速二十年翻了三十一倍这个速度来比呢?还是远远不及的。只有在中国买房子基本上可以达到这个水平。

  现在中国面临最大问题就是居民杠杆率问题。居民杠杆就是贷款总额,基本占居民收入总额的比例是百分之百,跟美国的状态差不多。但美国很多贷款是短期贷款,信用卡或者车贷,学生贷款,但是中国基本上百分之九十的贷款都来自中长期购房贷款。

  所以这个状态对未来消费能力的透支是非常大的,而且未来十年是中国老龄化进程最快的十年,到时候全社会对福利的需求,还会再上一个台阶。所以说,未来中国经济想要靠消费来拉动非常困难,这也是我不太看好未来在中国继续投资房地产的原因。

  除了美国房产便宜,投资属性比较好之外,美元对人民币的升势现在依然处在长期上涨通道。从2014年一直到2018年底,美元对人民币的走势,从6上到7。然后中国触动逆周期因子又回到了6.2,这中间用三年的时间。但是在2018年的时候,只用了半年的时间又从6到了7,现在是一个美元加速上涨的时间点,所以中国人民币现在承载的压力也是非常大的。

  2019年美国加息的频率有所放缓,对人民币这种压力的释放也会好一点。但是,我们刚刚一开始分析的M2和GDP的一个比值来看人民币超发的状态是依然存在,所以依然有一个长期可能缓慢贬值的趋势。

  美国房地产另一个优势是透明性是非常好。在美国买房子,是不太容易上当受骗,如果你用心去做调查,即便是在中国去买这个美国的房子,即便不去看,也很难上当受骗。

  美国的房子周期性比较强,你可以遵循一些久远的历史数据。可能一百多年的历史走势来判断美国的这个房产的周期。美国房产数据的统计包括标普凯西-席勒指数,美联储也会从1970年到2018年每个城市的房价走势图。

  这张图就是标普凯西-席勒指数,这个指数统计1890年到2018年,指数是美国的平均房价按照1890年是一百来算。在抵消掉通货膨胀因素以后,房产价值也就是说从1890年到2018年,美国的房价在算上通货膨胀因素以后他增值了94.96%。

  美国近一百年年均通货膨胀率大概3.5%,也就是说,美国在最近的这个一百年物价翻了三十一倍,房价比物价多增值了94%,也就是房价翻了六十倍。如果你这样倒推回来,每年的房价净收益率大概是4.2%,所以美国房子的投资属性就在这。长期看他就是比通货膨胀水平高一点,但是绝对不会像中国的这种房地产,最近二十年翻了二十倍,这种是不太可能出现了。

  如果大家要想投资短期内就想翻几倍房地产,你只能找那种前沿市场的国家,例如菲律宾柬埔寨。但是缺点就是你想找到好的投资品是比较困难的,他没有很好的历史数据统计,收益和亏损的放大效应要比这个成熟市场会大一点。

  资产量比较大的投资者,应该是分散投资,包括像美国,英国这种成熟市场,像泰国或者中国这种新兴市场投一些房地产,然后在前沿市场,像菲律宾,柬埔寨,越南,甚至孟加拉这种国家都可以布局一些。

  美国房产另一个优势就是美国房产是永久产权,再加上美国是非CRS国家。美国是在2010年建立了FATCA这个系统,但是他只是针对美国人在海外收入征税,而其他国家人在美国的投资收益不用报送。

  大部分发达国家和新兴市场国家都已经加入CRS体系里了,没有加入到的包括美国、泰国、菲律宾、越南啊,实际上都是现在很好的投资机会。这些国家都是没有加入到CRS里。

  举一个典型案例,贾跃亭在中国通过股权质押弄了五十个亿左右吧,然后到美国投资法拉第未来,但是他先在美国加州的海边买了,据说是七套豪宅,每套都是两千多万美元。美国的信息透明,你能查到他买了这个房子。但美国政府也不会强制他把房子卖掉来偿还在中国欠下的债务。

  美国房产还有一个优势就是特朗普红利,特朗普上台之后有很多的政策,都是让美国更强大。这种政策实际上对美国房地产也是一个比较大的利好。这也导致了他上台以后房地产持续火爆。

  但是今年会因为美国加息还有全球贸易摩擦,这些可能会对美国房产和整个美国经济都会构成一定的威胁。

  特朗普上台之后,第一件事,他就退出了巴黎协定。2018年,美国已经超过沙特,成为全球第一大的石油产地。第二就是限制非法移民,包括现在美国政府关门,也是因为特朗普要修边境墙。其实这也是表明一个态度,要保护美国人的利益。第三是制造业回流。现在美国的失业率已经达到了五十年新低。所以美国人的都能找到工作,收入又能上涨。对于整个房地产市场肯定是利好的。

  第四点就是减税。这个减税政策是特朗普在2017年的时候送给美国人的圣诞礼物,我一会会详细介绍这个减税政策。最后就是这个贸易保护。

  这个表大家可以仔细看一下每个数据,就是这个税改前和税改后,包括个人免税额。家庭免税额原来是一万两千美元,现在税改之后就翻了一倍。最低的设立门槛是10%上涨了12%。表面上看就是零到一万九千美元收入的这种家庭税率高了2%,但是如果你看到这个免税额还涨了一万两千。

  所以对于低收入家庭来讲,可支配收入还是增长了。对于这个中等收入家庭来讲,它的税率优惠是最大,七万多到九万多美元,税率是从25%下降到了的12%。一百万美元以上收入的家庭的基本上是不变。

  特朗普这个税改大概可以为美国人节税一点五万亿美元。企业所得税也从35%降到了21%,尤其是他鼓励美国企业把外国挣的钱转回美国,鼓励制造业回流,还有美元回流,所以当美国人的可支配收入上涨,再加上美国的海外的收入大量的汇回美国,所以对于整个房地产市场一定是利好的。

  下面这张图是我们一个客户的交割文件第一页,还有第二页。第二页是他的税费明细。可以看到包括银行费用、利息、房屋保险。

  美国房子的这个持有成本种类很多,包括房产税,物业费,房屋保险,租赁管理费,还有每年的租金还要报税,即便是租金是零申报,但是也要有这个报税的动作。

标签 房产
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